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房企安置房的3大涉税风险,速看!


房地产企业在进行房地产开发时,经常会遇到用建造的本项目房产安置回迁户的问题,在土地增值税、企业所得税、增值税方面有哪些规定呢,现对有关政策进行一下梳理。

一、土地增值税的规定

1、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第六条的规定如下:房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

2、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定如下:房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

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二、增值税的规定

财税〔2016〕36号文件第十四条有关需视同销售缴纳增值税的规定:单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

三、企业所得税的规定

国税发[2009]31号第七条的规定:企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入的实现。确认收入的方法和顺序为:

1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

3、按开发成品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%具体由主管税务机关确定。

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上述是税法对于安置房应视同销售的政策解释,在实务案例中是不是所有的安置房都需要视同销售呢?我们大家都知道旧城改造中往往会出现3类主体,改造主体、投资主体、开发主体,房地产企业安置房是否需要视同销售,与这三大主体也有着密不可分的关系。若视同销售价格如何确认?我们通过以下三则案例来进一步探究学习:

案例:

1、甲房地产企业开发城改项目,按照约定出资建设安置房,安置房土地为划拨,土地证和报建手续均在城改办名下,建设完成交城改办分给村民;

2、乙房地产企业安置房土地为划拨,土地证和报建手续均在企业名下,建设完成后交城改办分给村民;

3、丙房地产企业安置房土地为出让,企业缴纳出让金,正常办理报建手续,建设完成交城改办分给村民。

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案例分析:

1、对于甲房地产企业来说,土地证和报建手续都在城改办名下,改造主体显然是城改办,房子的产权也不属于甲公司。在这种情况下甲房地产企业其实是代建行为,当然也就不需要去视同销售。

2、对于乙房地产企业来说,土地证和报建手续均在企业的名下,实质上也就是说房子是属于地产企业的,在这种情况下按税法有关规定是需要视同销售处理的。对于这种情况安置房的销售价格确认时,如果有协议约定价就按协议约定价,如果协议没有约定价的是需要按组价去计算销售价格,这块比较特殊的是因为土地是划拨性质,无法去和同类市场价去做比价确认价格。

3、对于丙房地产企业来说,土地与报建手续都在丙企业名下,与上述乙企业的情况类似,在税法上也是需要视同销售处理,唯独不同的是丙企业的土地是出让性质,在出让取得土地上建安置房其销售价格确认时,有协议价按协议价格,没有协议价按市场比价确认。需要注意的是,协议的约定价如果低于成本情况下,可以按市场价格确认售价,但是需要将市场价与协议约定价的差额计入土地成本-拆迁补偿费中。

下面来举例就房企回迁房的会计处理和涉税事项简要分析。

某房地产开发公司开发项目占地20000平米,建筑面积50000平米,土地成本已发生货币性支出8000万元,其中支付土地价款6000万元,拆迁货币补偿2000万元。另外,在本项目中,需要按照1∶1的比例,与拆迁户兑现回迁房40套(平均每套100㎡);建造成本12000万元,项目平均售价1.25万元/平米(不含税)。不考虑其他费用,如何进行回迁房相关是会计处理和税务处理。

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1、 会计处理

支付土地货币性成本:

借:开发成本-土地及拆迁补偿 8000

贷:银行存款 8000

支付建造成本:

借:开发成本-建安费用等 12000

贷:银行存款 12000

确认拆迁安置成本:

(4000*1.25)=5000

借:开发成本-土地及拆迁补偿 5000

贷:主营业务收入 5000

开发成本=8000+12000+5000=25000